Kupujesz nieruchomość? Mieszkanie? Działkę? Chcesz wybudować wymarzony dom? A może planujesz postawić firmę produkcyjną? Jesteś pewien, że nabywana nieruchomość Ci na to pozwoli?
Upewnij się, zanim dokonasz zakupu!
Poniżej kilka słów o due diligence nieruchomości, czyli o tym jak i gdzie sprawdzić jej stan prawny i faktyczny, a także jak upewnić się czy to, co chcesz wybudować, będzie mogło znaleźć się na wybranej działce.
Ewidencja gruntów i budynków, księgi wieczyste
W pierwszej kolejności o tym co warto sprawdzić w zakresie każdej z nieruchomości – zarówno w zakresie działki, jak i lokalu lub budynku już wybudowanego.
Analizę stanu prawnego i faktycznego nieruchomości można rozpocząć od sprawdzenia wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów i budynków. Ewidencja jest prowadzona przez Starostów, więc wniosek o wydanie wypisu i wyrysu z ewidencji należy złożyć do Starostwa Powiatowego, na terenie którego znajduje się nieruchomość. W tym celu potrzebne nam będą numer działki oraz numer obrębu, dokładny adres lokalu i / lub numer księgi wieczystej nieruchomości. Uzyskanie wypisu i wyrysu z ewidencji jest odpłatne.
A zanim uzyskasz wyrys z ewidencji gruntów, nieruchomość, którą jesteś zainteresowany (dotyczy działek i budynków) możesz obejrzeć w portalu Geoportal https://www.geoportal.gov.pl/ – po odnalezieniu działki możesz tu sprawdzić m.in. czy jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jakie media się na niej znajdują oraz jakie obiekty znajdują się w pobliżu.
Niezwykle ważna jest również analiza treści księgi wieczystej. Konieczne jest tutaj posiadanie numeru księgi wieczystej, który powinien udostępnić nam sprzedawca nieruchomości lub pośrednik, z którym kontaktujemy się w sprawie transakcji.
Choć Internet podrzuca nam kilka serwisów, które oferują przeglądanie treści ksiąg wieczystych, to ja polecam ten oficjalny, państwowy, najbardziej aktualny i bezpłatny:
Szczegóły dotyczące ewidencji gruntów i budynków oraz ksiąg wieczystych, tj. jakie informacje możemy znaleźć w wypisie i wyrysie z ewidencji oraz w księgach wieczystych i jak je interpretować, opiszę w osobnych postach, bo są to dość szerokie, a przede wszystkim bardzo ważne tematy.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego
Dla nieruchomości gruntowych i budynkowych istotne jest również ustalenie czy znajdują się one na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego są sporządzane i ustanawiane w drodze uchwały rady gminy i wskazują na przeznaczenie gruntów i ograniczenia w ich wykorzystaniu. Jeśli plan dla danej działki został sporządzony, to można z niego uzyskać informację m.in.: jaką działalność można prowadzić na danej nieruchomości (mieszkaniowa, usługowa, produkcyjna, rolna itp.), jakie budynki można na nieruchomości wybudować, jaka może być gęstość zabudowy, odległość budynku od granicy. Powyższe kwestie są kluczowe dla ustalenia czy nieruchomość, którą jesteśmy zainteresowani, będzie w ogóle przydatna do realizacji naszego celu.
Jeśli działka nie została objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i konieczne będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, to istotnym dokumentem będzie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, które również jest opracowywane przez gminę. Ze studium można uzyskać informację jakie gmina ma plany odnośnie terenu, na którym znajduje się nasza nieruchomość, a więc czy w planie jest umiejscowienie tam produkcji lub usług, a może pozostawienie terenu jako rolną część gminy.
Również szczegółom planu zagospodarowania przestrzennego oraz studium poświęcony zostanie osobny post.
Due diligence nieruchomości – czy warto?
Warto! Warto poświęcić czas na analizę czy nieruchomość, na którą chcemy wydać zwykle niemałe kwoty, umożliwi nam osiągnięcie celu, który przed sobą postawiliśmy.
Chcesz wybudować dom całoroczny? Sprawdź czy nie kupujesz działki rolnej lub leśnej (która może mieć przeznaczenie leśne nawet jeśli nie jest zadrzewiona).
Chcesz kupić budynek, w którym planujesz prowadzić działalność produkcyjną? Sprawdź czy prawo miejscowe Ci to umożliwi.
Postanowiłeś zamienić swoje mniejsze mieszkanie na większe? Upewnij się czy to nowe nie jest obciążone hipotekami.
Ostatnio, dzięki zleconej mi usłudze due diligence nieruchomości, moja klientka dowiedziała się, że na działce nad jeziorem, którą sobie upatrzyła, nie będzie mogła wybudować domku letniskowego, ani nic innego, mimo zapewnień sprzedającego, że “plan się zmieni, a studium gmina już zmienia”. W ten sposób uchroniła się przed wydaniem kilkuset tysięcy złotych, które byłyby „zamrożone” w ziemi przez najbliższych kilka lat.
Chcesz sprawdzić nieruchomość w sposób profesjonalny?
Zapraszam do kontaktu!
Pomogę w analizie zapisów ksiąg wieczystych, ewidencji oraz prawa miejscowego, podpowiem, jakie poczynić kroki, żeby nabyć nieruchomość, wyłączyć działkę z produkcji rolnej, uzyskać decyzję o warunkach zabudowy oraz odpowiem na inne pytania, które pojawią się w trakcie współpracy.