Dzisiejszy post jest wstępem do serii artykułów na tematy około prawnobudowlane, w szczególności związane z procedurami administracyjnymi, realizacją umów, ubezpieczeniami, działalnością deweloperską – zapraszam do lektury!
Aktualne BUM! na budowę domów jedno i wielorodzinnych powoduje, że coraz więcej działek budowlanych jest w obrocie i toczy się coraz więcej postępowań w sprawie pozwoleń na budowę. Ale! Budowę rozpocząć można wyłącznie na działce, która jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego albo dla której wydano decyzję o warunkach zabudowy.
O ile z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego nie mamy wiele do „gadania”, o tyle na treść decyzji o warunkach zabudowy możemy mieć wpływ.
Postępowanie w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy reguluje w szczególności ustawa z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 741 z późn. Zm.) (dalej jako ustawa o zagospodarowaniu).
Jaki?
Po pierwsze, nie musisz zgadzać się na warunki zabudowy, które „kupiłeś” razem z działką. Nawet jeśli dla danej nieruchomości została już wydana decyzja o warunkach zabudowy, inny (niż ten poprzedni) inwestor, albo dla innej (niż ta poprzednia) inwestycji może uzyskać kolejną decyzję o warunkach zabudowy.
Jakkolwiek, zanim wybierzesz interesujący Cię projekt, a nawet zanim zdecydujesz się na zakup nieruchomości, obejrzyj nieruchomości istniejące dookoła i zastanów czy Twoja inwestycja wpasowuje się w otoczenie – sąsiednie nieruchomości będą punktem odniesienia dla urzędu wydającego decyzję – jest to pierwsza i podstawowa z przesłanek wydania decyzji o warunkach zabudowy, opisana w art. 61 ust. 1 ustawy o zagospodarowaniu. Przeanalizuj zarówno formę zabudowań, jak i ich przeznaczenie – powinny być podobne do Twojej inwestycji i mieć podobną funkcję (mieszkaniową / przemysłową / usługową itp.). Żeby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy koniecznym jest bowiem, aby co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.
We wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy opisz dokładnie planowaną inwestycję – warto w tym momencie skorzystać z pomocy projektanta, który będzie projektował Twoją budowę – on najlepiej będzie w stanie określić jakie zapisy powinny znaleźć się w decyzji, tak żeby pozwalały na realizację planowanej inwestycji.
Co ważne! Dla uzyskania decyzji o warunkach zabudowy konieczne jest, żeby działka posiadała dostęp do drogi publicznej i to sformalizowany. A więc jeśli wyjazd z działki dzieli od drogi publicznej jakakolwiek prywatna działka – konieczne jest uzyskanie służebności drogi koniecznej. Można to zrobić sądownie lub za pośrednictwem notariusza. Niestety nie wystarcza, że sąsiad pozwala Ci przejeżdżać przez jego działkę. Co więcej! Nie wystarczy również, że działka – droga prywatna, która dociera do Twojej działki, wydzielona i przeznaczona została tylko i wyłącznie pod drogę. Póki jest działką prywatną, musisz mieć formalną zgodę na korzystanie z niej, żeby móc uzyskać decyzję o warunkach zabudowy.
W trakcie postępowania w sprawie decyzji o warunkach zabudowy powinieneś otrzymać zawiadomienie o możliwości zapoznania się ze zgromadzonym w postępowaniu materiałem. Warto wówczas udać się do urzędu i przeczytać uważnie sporządzoną analizę urbanistyczną. Sporządzona analiza stanowi podstawę wydania decyzji o warunkach zabudowy i – jeśli została sporządzona błędnie – to również późniejsza decyzja może nie odpowiadać Twoim oczekiwaniom. Jest to więc najlepszy moment – przed wydaniem decyzji – aby poprzez zakwestionowanie sporządzonej analizy, ułatwić sobie drogę do uzyskania decyzji o oczekiwanej treści. Jeśli złożysz jakieś zastrzeżenia do analizy, urząd będzie musiał się do nich odnieść. Jeśli natomiast na podstawie błędnej analizy wydana zostanie decyzja, to zakwestionować ją będzie można jedynie poprzez złożenie odwołania i uzyskanie decyzji organu drugiej instancji.